Многие продавцы объектов недвижимости стремятся заключить с приобретателями соглашение об авансе, рассматривая это как верный способ обеспечения выполнения обязанностей по договору купли-продажи, который предполагается заключить в будущем. Однако на практике, если даже сделка сорвалась из-за покупателя, продавцам часто приходится возвращать авансовые платежи, и к тому же выплачивать суммы за неосновательное использование чужих денег.

Как правило, конфликты вокруг авансов развивается по одному сценарию. Сначала стороны заключают соглашение об авансе, который будет зачитываться в счет планируемой покупки объекта недвижимости. Продавец надеется, что если приобретатель откажется от подписания договора купли-продажи квартиры, он сможет удержать авансовую сумму в виде компенсации.

В соглашении об авансе указывается, что при срыве сделки по вине покупателя двойной размер аванса переходит к продавцу. Однако очень часто такая гарантия не действует. Попробуем разобраться, почему же это происходит.

Никаких правовых оснований для удерживания продавцом суммы аванса нет. Договор об авансовых платежах без основного соглашения купли-продажи не считается законным основанием для возникновения денежного обязательства. Сумма в форме аванса уплачивается в счет планируемых платежей по будущему договору.

По закону аванс не подразумевает обеспечительной функции, что отличает его от задатка. Следовательно, независимо от того существует ли факт исполнения обязательства, в случае прекращения предварительных договоренностей, продавец, получивший соответствующие средства, обязан их вернуть (подробнее о купле-продаже читайте тут).

Если он откажется возвратить аванс, несостоявшийся приобретатель вправе подать судебный иск с требованием признать соглашение недействительным, а также взыскать все суммы авансовых платежей. К тому же ГК РФ дает возможность несостоявшемуся покупателю требовать от стороны, которая уклоняется от возврата денег, выплаты процентов за неосновательное пользование его средствами.

Когда дело рассматривает суд, часто продавцы пытаются признать аванс задатком. Ведь если за неисполнение соглашения ответственен приобретатель, задаток в полном объеме переходит к другой стороне.

Обычно суды приходят к выводам, что включение в соглашение об авансе условий, подразумевающих ответственность сторон, которые применяются к задаткам, противоречит закону. На этом основании такие положения признаются недействительными.

В своих решениях суды ссылаются на гражданско-правовые нормы, согласно которым в случаях, когда продавец, получив предварительную оплату, не осуществляет передачу товара в срок, приобретатель правомочен потребовать возврата данной оплаты за непреданный ему товар. Ввиду того, что сделка купли-продажи так и не состоялась, обязательства, предусмотренные в авансовом соглашении, прекращаются, следовательно, уплаченная сумма аванса возвращается несостоявшемуся покупателю независимо от его вины.

Практика показывает, что аргументы о том, что продавец рассматривал подписанный авансовый документ как договор о задатке или предварительное соглашение купли-продажи, во внимание судами обычно не принимаются. Встречаются случаи, когда сумма аванса взыскивалась даже при отсутствии письменных доказательств получения денег.